📍 Investment Memo · Zona Industrial Ochomogo, Cartago · 2025

Adquisición Estratégica
AkzoNobel / Ochomogo

Lote industrial de 6,825 m² con bodega de 2,000 m² a 7m de altura, ubicado colindante con la planta de producción AkzoNobel (Pintuco) en Ochomogo, La Unión, Cartago.

Precio de Venta
$900K
Precio pedido AkzoNobel
Avalúo Bancario
~$3M
Ref. verbal BCR (2 años)
Terreno Total
6,825
metros cuadrados
Bodega Existente
2,000
m² · 7m altura · c.1980
Alquiler Actual
$9,800
por mes · 2 bodegas+oficinas
Descuento vs Avalúo
70%
precio vs valor estimado
🟢
RECOMENDACIÓN: PROCEDER CON DUE DILIGENCE — Comprar a $900K con avalúo de $3M representa 70% de descuento. Cuota hipotecaria menor al alquiler actual. Activo propio al final del plazo.
01 — La Propiedad

Ochomogo: Corazón Industrial de Costa Rica

Ochomogo es la principal zona industrial del Gran Área Metropolitana de Costa Rica, ubicada sobre la Ruta 2 (Interamericana), a 15 minutos del aeropuerto y conectando San José con Cartago. AkzoNobel / Pintuco opera su planta de producción principal aquí desde hace décadas.

🏭

Localización Estratégica

Ochomogo, Cartago

Colindante con oficinas y planta AkzoNobel (Pintuco). 1km oeste de RECOPE. Sobre Ruta 2. Zona industrial consolidada con infraestructura completa.

📐

Terreno + Bodega

6,825 m² + 2,000 m²

Lote industrial plano de 6,825 m². Bodega de bloque de concreto con techo metálico, 7 metros de altura libre. Construida ~1980. Área adicional desarrollable.

⚡

Servicios Independientes

CNFL + Mun. Cartago

Energía eléctrica CNFL con medidor propio. Agua potable Municipalidad de Cartago. Acceso vehicular independiente para camiones y maniobra.

🔮

Potencial de Expansión

4,825 m² libres

Solo 2,000 m² están construidos. Quedan 4,825 m² de terreno libre para construir oficinas centrales de Bruna Group, playa de camiones o ampliación de bodega.

🎯 Uso propuesto por Bruna Group: Consolidar 2 bodegas actuales ($9,800/mes) + 4 puestos de trabajo + sala de reuniones + comedor + control de calidad, y a mediano plazo construir oficinas centrales de Bruna en los 4,825 m² libres.
02 — Valor del Terreno

Comparables de Mercado — Solo Tierra

Análisis de propiedades industriales en venta en Ochomogo, La Unión y corredores comparables de Cartago. Fuentes: Bienesonline, Encuentra24, INHAUS CR, Yumblin (2024-2025).

Propiedad Zona Superficie Precio Total Precio/m² Uso Relevancia
Lote Industrial Ochomogo Clase 3 Ochomogo, Cartago 286,120 m² $6,150,000 $21/m² Industrial Escala grande
Lote Industrial Coris-Cartago Guadalupe, Cartago 8,000 m² $960,000 $120/m² Industrial Alta relevancia
Lote Mixto Industrial Cartago Centro Occidental, Cartago 3,480 m² $1,218,000 $350/m² Ind./Comercial Comercial premium
Terreno Industrial San Nicolás San Nicolás, Cartago 288,205 m² $6,000,000 $20/m² Ind./Mixto Escala grande
Lote La Union, Cartago (ref. zona) La Unión, Cartago 2,824 m² $706,000 $250/m² Mixto Referencia zonal
Referencia San Ramón La Unión La Unión, Cartago varios — $160/m² Mixto/Ind. Alta relevancia
RANGO ESTIMADO — Tierra Industrial Ochomogo $120–$200/m² Industrial Aplicado
Valor estimado del terreno (6,825 m²) vs. precio de venta
Conclusión tierra: El terreno industrial de 6,825 m² en Ochomogo vale entre $819,000 (escenario conservador a $120/m²) y $1,365,000 (escenario alto a $200/m²). En el escenario medio de $160/m² = $1,092,000. El precio de venta de $900,000 incluye ADEMÁS la bodega de 2,000 m² — es decir, la bodega se está vendiendo por debajo de su valor de reposición o inclusive regalada en algunos escenarios.
03 — Valor de la Infraestructura

Bodega 2,000 m² — Costo de Reposición

Estimación del valor de la bodega existente vs. el costo de construir una equivalente nueva hoy. Fuentes: CFIA Costa Rica, CJ Arquitectura (Nov 2024), Newmark Industrial GAM Q4 2024.

🏗️

Bodega Nueva Equivalente

$1.1M – $1.4M

Construir bodega industrial de 2,000 m² con 7m de altura, estructura metálica/concreto, accesos y servicios: $550-$700/m² × 2,000 m². Más permisos CFIA ~8%.

📉

Depreciación (45 años)

~50% depreciada

Construida c.1980. Vida útil industrial típica = 50 años. Estructura bloque concreto + lámina metálica en estado regular. Depreciación estimada 45-55%.

💰

Valor Depreciado Actual

$550K – $700K

Valor neto de la bodega depreciada: $1.1M-$1.4M × 50% = $550K-$700K. Antes de contemplar remodelaciones necesarias ($150K-$220K adicionales).

Resumen de Valuación Integral

Componente Escenario Bajo Escenario Medio Escenario Alto Método
Terreno 6,825 m² $819,000 ($120/m²) $1,092,000 ($160/m²) $1,365,000 ($200/m²) Comparables mercado
Bodega 2,000 m² (depreciada) $550,000 $625,000 $700,000 Costo reposición – dep.
VALOR TOTAL ACTIVOS $1,369,000 $1,717,000 $2,065,000 Suma componentes
Precio de Venta (AkzoNobel) $900,000 Oferta vendedor
Descuento vs. Valor Medio $817,000 · 47.6% de descuento Oportunidad

🏦 Avalúo Bancario de Referencia

Banco de Costa Rica — Referencia verbal de Walter (hace ~2 años)
$3,000,000
vs. Precio pedido: $900,000
Si el avalúo BCR es correcto, Bruna Group estaría adquiriendo la propiedad al 30 centavos por dólar de su valor registrado. Se recomienda obtener avalúo actualizado y formal antes de cerrar.
04 — Plan de Remodelación

Inversión Inicial Requerida

Para que la bodega opere al estándar Bruna Group se requiere una inversión de remodelación estimada en $170,000–$230,000. Las prioridades se clasifican en alta (seguridad/funcionalidad), media (operatividad) y baja (aesthetic).

🏚️
Techo completo — reemplazo lámina
$80,000 – $100,000
2,000 m² de lámina termoacústica. Estado actual deteriorado con oxidación visible. Incluye estructura de apoyo y obra civil.
⚠ PRIORIDAD ALTA
🚛
Andén de carga — reconstrucción
$20,000 – $30,000
Andén exis. deteriorado ("hecho leña"). Nuevo muelle nivelador hidráulico + rampa con concreto reforzado. Acceso doble para tráiler.
⚠ PRIORIDAD ALTA
🚪
Portón industrial nuevo
$15,000 – $20,000
Portón enrollable industrial de alta seguridad para ingreso de camiones. Motorizado, con acceso vehicular independiente.
⚠ PRIORIDAD ALTA
🏢
Oficinas internas (4 puestos + sala + comedor + QC)
$40,000 – $60,000
Construcción ligera interior: 4 estaciones de trabajo, sala de reuniones pequeña, comedor y cuarto de control de calidad. ~150 m² de obra interior.
⚠ PRIORIDAD ALTA
⚡
Sistema eléctrico — actualización
$15,000 – $25,000
Tablero principal CNFL, iluminación LED industrial, tomas trifásicas para equipo. Bodega de 1980 requiere actualización de normas eléctricas.
⚡ PRIORIDAD MEDIA
🎨
Pintura interior + exterior
$12,000 – $18,000
Pintura epóxica piso + paredes interiores. Anticorrosivo exterior. Señalización de seguridad industrial OSHA. Branding Bruna Group.
⚡ PRIORIDAD MEDIA
🌿
Limpieza, jardín y lote externo
$8,000 – $12,000
Limpieza de maleza, nivelación de lote, jardín básico en frente, señalización perimetral, caseta de seguridad básica.
✅ PRIORIDAD BAJA
💡
TOTAL INVERSIÓN REMODELACIÓN
$190,000 – $265,000
Inversión Año 1, adicional al precio de compra. Recomendado presupuesto: $230,000 con 10% contingencia.
📋 INVERSION TOTAL AÑO 1
Inversión total Año 1 = $900,000 (compra) + $230,000 (remodelación) = $1,130,000
Desembolso inicial: $150,000 (down payment) + $230,000 (remodelación) = $380,000 de capital propio
05 — Modelo Financiero

Buy vs. Rent · Análisis a 15 Años

Comparativa entre continuar alquilando vs. adquirir con financiamiento bancario. Supuestos: hipoteca comercial $750K al 8.5% anual a 15 años. Alquiler actual $9,800/mes con incremento anual del 5%.

Estructura del Financiamiento

Precio de compra
$900,000
Down payment (Opción A)
$100,000 · 11.1%
Monto financiado: $800,000 → Cuota: ~$7,878/mes
Down payment (Opción B — Recomendado)
$150,000 · 16.7%
Monto financiado: $750,000 → Cuota: ~$7,389/mes
Tasa de interés
8.5% anual (USD)
Referencia: BCR/BPOP hipoteca comercial 2025 · Prime+3%
Plazo
15 años · 180 cuotas
Seguridad adicional
₡1,000,000/mes
≈ $1,887/mes (tipo cambio ~530 CRC/USD)
TOTAL MENSUAL (Opción B · con seguridad)
$9,276/mes
Cuota $7,389 + Seguridad $1,887
AHORRO vs. ALQUILER ACTUAL
$524/mes
$9,800 actual - $9,276 compra = $524 menos cada mes
Costo acumulado: Alquiler vs. Compra (15 años)

Tabla Comparativa: Costo Total a 15 Años

Año Cuota Mensual (compra) Alquiler Proyectado (+5%/año) Ahorro Mensual Pago Acum. Compra Pago Acum. Alquiler Ahorro Acumulado

Buy vs. Rent — Comparación Final

🏠 Seguir Alquilando

Pago mes actual$9,800
Pago mes año 5~$12,500
Pago mes año 10~$15,960
Total pagado 15 años~$2.47M
Activo al final$0
Valorización futuraNinguna

✅ Comprar con Financiamiento

Cuota mensual$7,389
+ Seguridad mensual$1,887
Total mensual$9,276
Total pagado 15 años~$1.68M
Down + Remodelación$380,000
Inversión total real~$2.06M
Activo al finalPropiedad propia
Valor proyectado 2040>$2.5M
06 — Visión a Futuro

Sede Central Bruna Group

Con 4,825 m² de terreno libre adicional a la bodega existente, Bruna Group tiene la posibilidad de desarrollar sus oficinas centrales en el mismo predio a mediano plazo.

🏢

Fase 1 (Año 1–2)

Remodelación bodega

Adaptar la nave existente para operaciones Bruna: bodega, 4 oficinas, sala reuniones, comedor, QC. Inversión $190K-$230K.

📐

Fase 2 (Año 3–5)

Oficinas centrales

Construir bloque de oficinas de 2 plantas (~800-1,200 m²) en los 4,825 m² libres. Sede central de múltiples empresas de Bruna Group. Costo estimado: $800K-$1.2M.

🚀

Fase 3 (Año 5+)

Expansión o renta

Terreno adicional puede generar renta industrial ($7/m²/mes × 2,000 m² = $14,000/mes) o expandir operaciones. Activo estratégico de largo plazo.

🏆 El verdadero valor: No se compra solo una bodega — se compra la plataforma física de Bruna Group para los próximos 30 años. Colindante con AkzoNobel, zona industrial consolidada, con servicios independientes y espacio para crecer. A un precio que representa ~30% de su valor de avalúo bancario.
07 — Veredicto Final

Recomendación de Inversión

Síntesis de los 6 análisis: tierra, infraestructura, remodelación, financiero, buy vs. rent y visión de largo plazo.

🏷️
Precio vs. Mercado
FAVORABLE
-47% del valor medio de activos
🏦
Avalúo Bancario
MUY FAVORABLE
$3M verbal vs $900K pedido
💵
Cuota vs. Alquiler
FAVORABLE
$9,276 vs $9,800 actual
🏗️
Remodelación
MODERADO
$190K-$230K adicional Año 1
📦
Espacio + Expansión
MUY FAVORABLE
4,825 m² libres para crecer
🔮
Patrimonio Largo Plazo
EXCELENTE
Sede central Bruna 2040+
🟢

PROCEDER CON DUE DILIGENCE

Bruna Group tiene una oportunidad de adquirir un activo industrial de $1.7M-$3M a $900K. La cuota mensual es menor al alquiler actual. Al finalizar el plazo, la empresa es propietaria de 6,825 m² en zona estratégica con capacidad para erigir su sede central.

Próximos pasos: Avalúo formal, estudio de títulos, presupuesto remodelación con contratista, aprobación bancaria, cierre.

Due Diligence Recomendado: ① Avalúo formal CFIA/perito autorizado ② Estudio de títulos libre de gravámenes ③ Inspección técnica de techo y estructura (escrita) ④ Verificar uso de suelo industrial vigente ⑤ Confirmar conexiones CNFL y Municipalidad Cartago ⑥ Presupuesto detallado de remodelación con 2 contratistas ⑦ Estructuración bancaria (BCR / BAC / BNCR)